Pháp luật và đầu tư

 

“Cọc” to sẽ khó bỏ Câu chuyện đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) với giá trúng cao ngất ngưởng khiến dư luận “nóng” suốt từ đó đến nay. Rồi sau khi doanh nghiệp bỏ cọc lại nóng lên chuyện xử lí thế nào với hành vi bỏ cọc, (chuyện ngay từ đầu nhiều người đã dự đoán sẽ diễn ra như một kịch bản). Hành vi lũng đoạn, thao túng thị trường bất động sản đã rõ, nhưng xử lí hành chính hay hình sự? Phải chăng pháp luật đang có kẽ hở để người ta trục lợi? Tại Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 quy định về “Tiền đặt trước và xử lí tiền đặt trước” thì người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đây phải chăng là một trong những “khe hở” đang bị lợi dụng? Hiện giá khởi điểm của tài sản đấu giá, nhất là đất đai thường dựa vào khung giá đất theo quy định của địa phương và luôn có khoảng cách (thấp hơn), thậm chí thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Chính vì thế mà những cái “cọc” thường rất “mỏng manh” về giá trị, trong khi nó là chỗ dựa cho một giá trị thực tài sản rất lớn. Những lô đất bị thao túng đấu giá tại Thủ Thiêm Thử làm một con tính ví dụ trong vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm: Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt tham gia đấu giá với giá khởi điểm cho lô đất là 2.942 tỉ đồng, tiền đặt cọc cho mức giá này là 588,4 tỉ đồng, trúng đấu giá là 24.500 tỉ đồng. Giả sử con số 24.500 tỉ đồng là tương đối sát với giá trị thị trường thực tế thì con số hơn 588 tỉ đồng tiền cọc là rất nhỏ bé so với khối giá trị tài sản này, nó không còn là 20% nữa! Như vậy, tiền đặt cọc dựa vào “giá khởi điểm” chính là lỗ hổng luật pháp cần sớm được xem xét điều chỉnh. Giá khởi điểm chỉ như một “cái giá tạm tính” trong giao dịch mua bán. Nên coi đây là giá để các doanh nghiệp đặt cọc dự đấu giá. Với doanh nghiệp trúng đấu giá, giá đặt cọc cần được tính toán chính thức khi cuộc đấu giá hoàn thành và áp dụng với đối tượng này. Chẳng hạn như ví dụ trên, sau khi hoàn thành cuộc đấu giá, tiền đặt cọc của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt phải tính dựa trên giá trị trúng đấu giá (20% của 24.500 tỉ đồng) mới hợp lí và chuẩn xác. Khi đó cái “cọc” chính thức sẽ có trị giá 4.900 tỉ đồng doanh nghiệp phải nộp. Liệu với số tiền đó doanh nghiệp này có dám bỏ cọc? Cũng chính khe hở “giá khởi điểm” mà nhiều năm qua trên khắp các tỉnh thành phố liên miên diễn ra các cuộc đấu giá. Đây như thể “sân khấu” để các đầu nậu đất đai tung hứng, diễn trò ảo thuật. Hệ quả là sau nhiều cuộc đấu giá, tài sản đất đai hàng nghìn tỉ đồng để cỏ mọc hoang hàng chục năm gây lãng phí vô cùng lớn cho Nhà nước và Nhân dân. Tiền đặt cọc chính thức dựa trên kết quả giá trị trúng đấu giá cuối cùng sẽ là “cánh cửa pháp luật” vững chắc ngăn cản mọi hành vi thao túng, lũng đoạn thị trường dựa vào các cuộc đấu giá tài sản đất đai./.  Đinh Hoàng Bài bình luận đăng Tạp chí Người cao tuổi ngày 23/3/2022