“Nắm dao đằng lưỡi”! Câu chuyện người mua căn hộ chung cư trở thành “con tin” khi chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền ngân hàng rồi bị ngân hàng cưỡng chế gây xôn xao dư luận năm trước, song đến nay quyền lợi của hàng nghìn khách hàng như đã rơi vào quên lãng! Ở nhiều thành phố, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có hàng chục dự án chung cư bị thế chấp vào ngân hàng thương mại khiến người mua đã bỏ tiền tỉ lại như đang “mượn” nhà và có thể bị đuổi ra đường bất kì lúc nào vì không có giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCNQSH). Có thể kể ra hàng chục dự án chung cư với cả những nhà đầu tư “tên tuổi”. Chung cư CT6 Kiến Hưng (quận Hà Đông, TP Hà Nội) người mua nhà đã chuyển về ở được vài năm nay nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ.    Theo Khoản 1, Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Như vậy, việc thế chấp dự án để vay vốn đầu tư là hoạt động bình thường, được pháp luật cho phép. Tuy nhiên cũng tại Điều 147 có quy định ràng buộc chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi kí hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán… với khách hàng. Điều luật là vậy nhưng ít khách hàng hiểu cặn kẽ, biết dự án có thế chấp và đã giải chấp hay chưa? Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng hầu hết các dự án đều được thế chấp để vay ngân hàng thương mại. Mặt khác, các dự án lại được nhà đầu tư bán căn hộ hình thành trong tương lai cho người mua bằng đặt cọc theo hợp đồng mà thực chất là hình thức bán nhà để huy động vốn (điều này là không được phép nếu thực hiện đúng quy định ràng buộc tại Điều 147, tức là phải giải chấp ngân hàng). Như vậy, cùng lúc chủ đầu tư huy động vốn từ 2 nguồn: Vay ngân hàng có lãi suất, phải thế chấp bằng chính  dự án; vay người mua căn hộ không lãi suất, không cần thế chấp! Người mua ngay từ đầu đã phải chấp nhận những bất lợi này. Chung cư 6-Nguyễn Quốc Trị, TP Vinh (Nghệ An) từng bị ngân hàng đòi cưỡng chế thu hồi nợ. Lẽ ra trong bản mẫu hợp đồng mua bán nhà của chủ đầu tư (do Bộ Xây dựng quy định) phải có điều khoản ghi rõ căn hộ thuộc dự án không còn trong tình trạng thế chấp vay ngân hàng và người mua đủ điều kiện thủ tục cấp GCNQSH. Tuy nhiên trong các nội dung mẫu hợp đồng không có dòng nào về nội dung trên. Có lẽ đây là lỗ hổng pháp lí khiến hầu hết người mua căn hộ chung cư hiện nay như “nắm dao đằng lưỡi”, còn chủ đầu tư và ngân hàng luôn “nắm chuôi”! Người mua căn hộ chung cư khi chưa có GCNQSH như thể mua một sản phẩm chưa hoàn chỉnh. Để khắc phục tình trạng tranh chấp và vi phạm quyền lợi khách hàng, nên chăng cần có quy định người mua được giữ lại một tỉ lệ nhất định, khi sản phẩm hoàn thiện (có GCNQSH) sẽ thanh toán hết tiền cho chủ dự án? Đồng thời cần gắn trách nhiệm ngân hàng cho vay phải giám sát quá trình chủ đầu tư bán căn hộ. Có như vậy người mua chung cư mới không bị chiếm dụng quyền sở hữu đồng thời sẽ nâng cao trách nhiệm đến cùng với khách hàng của chủ đầu tư./.   Đinh Hoàng Bài bình luận đăng Báo Người cao tuổi và Báo điện tử Ngày mới online ngày 25 tháng 5 năm 2018